物業(yè)收費(fèi)難、物業(yè)服務(wù)不及時(shí)、違規(guī)裝修受爭(zhēng)議……近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程步伐加快，物業(yè)與業(yè)主經(jīng)常“擦槍走火”。近日，備受關(guān)注的《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，物業(yè)“老大難”問(wèn)題有望得到解決。據(jù)悉，該條例將于2021年1月1日正式施行。

物業(yè)管理矛盾誰(shuí)來(lái)解

近年來(lái)，青海城市化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的小區(qū)建成投用，有關(guān)小區(qū)物業(yè)的話題成為了熱點(diǎn)。近日，西寧市八一路某小區(qū)業(yè)主張先生反映，小區(qū)地下停車庫(kù)許多車輛亂停亂放，給物業(yè)公司打電話，對(duì)方竟稱沒(méi)辦法。

據(jù)記者了解，9月13日，張先生準(zhǔn)備出門上班，來(lái)到地下車庫(kù)，正準(zhǔn)備發(fā)動(dòng)車輛時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己正前方停了一輛汽車，將出口堵得死死的，車上并沒(méi)有留下挪車電話。張先生只好撥通了物業(yè)公司的電話，而物業(yè)公司稱聯(lián)系不上該業(yè)主，沒(méi)有辦法，這讓張先生對(duì)物業(yè)服務(wù)感到非常不滿。

有著相同經(jīng)歷的還有西寧市民王先生。去年，家住美麗家園的王先生愛(ài)車被劃，物業(yè)公司表示只能給王先生補(bǔ)償6個(gè)月的停車費(fèi)用，王先生并不能接受物業(yè)提出的解決辦法。

在西寧，物業(yè)糾紛年年都在上演，有些糾紛在主管部門的參與下得到了妥善處理，但仍有一些小區(qū)各種“疙瘩”難解。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于小區(qū)業(yè)主生活背景、文化層次、消費(fèi)理念以及對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)和理解各不相同，很容易因?yàn)槔鏇_突與物業(yè)公司或其他業(yè)主發(fā)生糾紛。而在諸多矛盾中，有關(guān)錢的問(wèn)題往往成為最易激發(fā)的“引爆點(diǎn)”，有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)收取不合理，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位；有些業(yè)主因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題得不到解決，拒交物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)明確

2021年1月1日起，《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》將正式施行。該條例共計(jì)8章73條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用和維護(hù)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任和附則，主要是對(duì)上位法尚未規(guī)定或者規(guī)定較為原則的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充細(xì)化。

西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)阿潤(rùn)雁告訴記者，該條例對(duì)業(yè)主身份認(rèn)定和業(yè)主委員會(huì)委員條件進(jìn)行了設(shè)定，規(guī)范了業(yè)主大會(huì)組織流程，明確了業(yè)主委員會(huì)和委員權(quán)責(zé)，規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)印章使用等，進(jìn)一步強(qiáng)化了業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督責(zé)任，使業(yè)主委員會(huì)的作用發(fā)揮至最大。

同時(shí)，該條例第十四條還提出除“物業(yè)管理區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主的”情形外，還將其他如尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人等五種情形規(guī)定為認(rèn)定業(yè)主條件；第二十七條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的各項(xiàng)職責(zé)；第二十八條明確了不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的具體情形；第二十九條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員的禁止行為；第三十條明確了業(yè)主委員會(huì)委員停止履職的具體情形；第七十二條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員違規(guī)行為的處罰方式。

此外，還明確了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不得越權(quán)決定業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)。解決了物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)中，業(yè)主委員會(huì)履職能力差、個(gè)別人損害大部人利益、業(yè)主委員會(huì)委員違規(guī)行為“有責(zé)無(wú)追”的問(wèn)題。

這些區(qū)域?qū)贅I(yè)主共有

據(jù)了解，《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》還對(duì)物業(yè)管理區(qū)域和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了詳細(xì)劃分，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分、調(diào)整和設(shè)施設(shè)備共有情況進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

條例第九條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的條件進(jìn)行明確；第十條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域分割和合并的情形進(jìn)行明確；第十二條專門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，明確以下場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地；建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施；法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

物業(yè)服務(wù)人更加專業(yè)

據(jù)記者了解，該條例實(shí)施后，對(duì)物業(yè)服務(wù)人將有更全面的監(jiān)管。

“該條例從多個(gè)方面對(duì)物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)管做了規(guī)定。”阿潤(rùn)雁告訴記者，該條例對(duì)物業(yè)服務(wù)人從業(yè)能力和素質(zhì)進(jìn)行規(guī)定，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人具有相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員，要具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

同時(shí)，將企業(yè)誠(chéng)信管理和行業(yè)監(jiān)管進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立健全“守信聯(lián)合激勵(lì)、失信聯(lián)合懲戒”的實(shí)踐機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。如該條例第四十四條規(guī)定，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級(jí)評(píng)價(jià)，按照信用等級(jí)提供相應(yīng)的星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。

此外，除了要求物業(yè)服務(wù)人按約履職，還明確了應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定和禁止事項(xiàng)，并設(shè)置了相應(yīng)處罰條款，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人依法依規(guī)履約行為。如條例第四十五條詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的事項(xiàng)；第四十七條明確了物業(yè)服務(wù)人不得做的事項(xiàng)。對(duì)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對(duì)突發(fā)事件期間的責(zé)任和權(quán)利進(jìn)行明確；第七條規(guī)定，突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從政府統(tǒng)一安排，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合社區(qū)（村）居民委員會(huì)開(kāi)展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急處置措施。物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)行政府實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法配合。